PROJET CLIENT #1

Cela faisait un moment que j’y pensais. En faite, pour être franche avec vous, cette idée ne vient absolument pas de moi mais de vous.

Vous êtes plusieurs à vouloir vous lancer dans l’immobilier en partant de pas grand chose comme moi et à me demander comment faire. Certains d’entre vous mon sollicités afin que j’entreprenne leur projet. Jusqu’à présent j’ai toujours décliné ces propositions, bien que fortes intéressantes,  mais ne je ne me sentais ni suffisamment capable ni suffisamment légitime pour le faire.

Dernièrement, une lectrice est venue à moi et m’a présenté son projet que voici:

Elle souhaite investir dans l’immobilier et notamment tenter une opération d’achat -revente. Ce serait son tout premier achat immobilier. Elle a un budget de 140 000€, ce qui n’est pas énorme en soi mais qui permettrait tout de même de faire une belle opération d’achat-revente.

Elle m’a demandé de réaliser son projet de A à Z. Après plusieurs jours de réflexion , j’ai décidé de me lancer et de dire « oui » à ma première cliente.  Ce projet va être déterminant afin de savoir si je me lance ou non dans l’accompagnement à l’achat immobilier « clef en main »…

Pour ce projet, ma cliente (je n’arrive pas à croire que j’emploie ce terme 🙂 ) a décidé de me faire totalement confiance et de me laisser carte blanche. Je me suis donc occupée de la recherche du bien en étudiant le marché immobilier local, j’ai effectué les visites, sélectionné et négocié le bien en question.

Je vais à présent réaliser les plans d’aménagement, recruter les artisans, suivre les travaux, … jusqu’à la revente du bien.

Il y a tout de même 2 règles que je me suis fixée avec elle : le respect du budget (140 000€)  et l’achat d’un bien ayant un potentiel de rendement minimum de 15% (pour rappel: rendement = gain/coût 😉 ). En effet, compte tenu de son budget, on pourra difficilement obtenir un plus gros rendement.

Après 3 semaines de recherche et de visite voici le bien sélectionné: Il s’agit d’une grange de 130 m² au sol se trouvant dans l’Oise à viabiliser et à transformer entièrement en habitation. Elle était affichée à 60 000€, après négociation, nous avons pu signer un compromis de vente à 50 000€. J’envisage environ 80 000€ de travaux soit un coût total de l’opération de 135 000€ = 50 000€ (grange) + 5 000€ (notaire) + 80 000€ (travaux). Nous aurons donc une marge de 5 000€ pour les imprévus. Concernant le prix de revente, je pense pouvoir proposer ce bien une fois rénové à 205 000€ – 210 000 € au minimum (basé sur la fourchette la plus basse du marché) soit un rendement d’environ 16% et une plus-value d’environ 75 000€.

Voici quelques photos du bien en question:

 

 

 

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PROJET « LOFT »

Comme je vous le disais dans mon dernier article, j’ai entamé un nouveau projet…

Il s’agit cette fois-ci de l’acquisition d’une réelle grange. En effet, les autres granges étaient « habitables », celle-là ne l’ai pas du tout… (vous allez me dire que c’est de pire en pire). Je vous laisse le soin d’en juger par vous même :

Cette grange a un très gros potentiel avec ses 150 m² au sol et ses 8m de hauteur sous faîtage (point le plus haut du toit 😉 ).  Mon objectif est de la transformer en habitation et plus précisément en un loft. Il s’agit donc d’un changement de destination, en plus de cela je vais effectuer pas mal de changement extérieur (ouverture dans mur porteur et toiture donnant sur rue, …). Donc afin de concrétiser ce projet, je dois réaliser une demande de permis de construire, ce qui est n’est clairement pas dans mes compétences… J’ai donc fait appel à une architecte qui va réaliser tous les plans et surtout étudier tous les documents de l’urbanisme (PLU, CU, …) afin de respecter les préconisations de la ville (une vraie torture cette paperasse…). Le délai d’obtention étant assez long (2 mois minium), je souhaitais augmenter mes chances d’obtenir ce permis le plus rapidement possible.

 

Les plans sont en cours, voici quelques ébauches:

Plan blog déco

Plan Existant sol et toit

toit projeté blog décoration

Plan du toit projeté

 

 

AVANT/APRES DE LA GRANGE 2

Hello tout le monde,

Voici enfin quelques photos du avant/après de ma grange 2.

En effet, la grange 2 a été vendue!!! Et cela après seulement 2 semaines de mise en vente 🙂

Eh oui le temps passe vite, j’entame déjà un nouveau projet, cette fois-ci il s’agira de la réhabilitation d’une grange en loft, je vous en dirais plus dans un prochain article…

Les travaux ont duré près de 4 mois, il y a eu beaucoup de gros œuvres, notamment avec toute la toiture à refaire (le plus gros du budget) et la reprise des planchers. Et je ne vous raconte même pas le casse tête pour mon plombier et mon électricien pour reprendre tous les circuits existants…

Comme vous le verrez sur les photos, la décoration est assez succincte. Le plus impressionnant est réalisé grâce aux travaux et au réaménagement de l’espace (on ne le voit pas bien sur les photos mais il fallait réagencer tout l’étage). En effet, la décoration n’est pas ma partie préférée bien que j’adore cela et que je peux passer des journées entières à étudier le sujet, mais ce qui me plait le plus est la phase amont : la phase de recherche et de découverte de bien à potentiel; et surtout la phase de conception des plans. Si je pouvais, je passerais tout mon temps à visiter des granges et à imaginer comment je les réaménagerais.

Trêve de bavardage, place aux photos:

cour avant

entree

Entrée Avant/Après

 

 

salon2

salon

Salon Avant/Après

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cuisine

Cuisine Avant/Après

 
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Suite Parentale Avant/Après

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Salle d’eau de la suite parentale Avant/Après

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chambre-enfant

Chambre Enfant Avant/Après

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Chambre D’ami Avant/Après

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sdb

Salle de Bain familiale Avant/Après

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Studio

Atelier Avant/ Studio meublé Après

Un nouveau projet: « Grange 2 »

Je suis ravie de vous présenter mon nouveau projet et surtout ma nouvelle acquisition.

En effet, je vais prochainement être propriétaire d’une nouvelle grange, qu’on appellera « Grange  2 », la première grange étant actuellement en vente (cf. article « Grange à vendre »)

C’est vrai que dans mes recherches, je cible  essentiellement ce type de bien. Ce sont des biens avec beaucoup de potentiel et qui sont à des prix très attractifs.

La nouvelle grange que je viens d’acheter était affichée au prix de 188 000€. Nous avons fait une première proposition à 170 000€, puis le vendeur a fait une contre proposition à 175 000€ que nous avons accepté.

Je ne vous cache pas que j’ai eu beaucoup de chance sur ce coup là. J’ai trouvé ce bien par pur hasard, je suis tombée dessus en me promenant pas loin de chez moi, une agence immobilière y avait installé sa pancarte « A vendre ». J’ai tout de suite appelé (ne jamais attendre) afin d’avoir plus de précisions sur ce bien (pour ne pas juste dire le prix 😉 et aussi la superficie) mais malheureusement il venait juste d’être vendu (compromis de vente signé)… J’ai tout de même proposé à l’agent immobilier mes coordonnées en lui expliquant ce que je recherchais (il très important de se créer un réseau).

Une semaine pus tard, cet agent immobilier me rappelle pour m’annoncer que les acheteurs s’étaient rétractés… Vous connaissez la suite. A croire que cette grange m’était destinée…

Ce que vous ne savez pas encore, c’est à quel point c’est une affaire. Je dois récupérer les clefs dans 1 semaine, je ne pense qu’à ça.

Je vous explique tout: il s’agit d’une grange de 140 m² complètement en ruine (pire que la dernière), j’ai fait estimé les travaux à environ 60 000€. Elle me coûterait donc 259 000€: 175 000€ + 14 000€ (notaire) + 60 000€ (travaux) + 10 000€ (déco et imprévus). Après travaux, il s’agira d’une grange avec 5 chambres dont 2 avec salle de bain + grande salle de bain familiale + cuisine aménagée + buanderie + grand séjour/salle à manger + cour intérieure privative + cave. Et ce qui en fait une super affaire est le fait que je vais transformer l’actuel garage en un studio indépendant de 20m² (possibilité de le louer en meublé à 650€/mois).

Concernant la revente de ce bien, cette possibilité d’avoir un revenu foncier pour le futur acquéreur est un avantage certain, qui augmente de façon significative la valeur du bien (hihihi, c’est bon pour moi ça).

En résumé, sans cette dépendance, cette grange pourrait se revendre entre 330 000 € et 350 000 € net vendeur, mais avec, je pense pouvoir l’afficher sur le marché entre 380 000€ et 400 000€ net vendeur  (soit 121 000 € à 141 000€ de plus-value). Et donc espérer une rentabilité (gain/coût) de 46% à 54% (contre 26% à 34% sans le studio).

Comme vous l’aurez compris, c’est un très très gros pari.

  Voici quelques photos de cette grange (pas très sexy pour le moment):

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Actuellement on rentre par le salon

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Salon avec cheminée :-), ce qui m’évitera de changer le système de chauffage même si c’est de l’électrique

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Salon sous un autre angle

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Cuisine…

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Cave accessible par la cuisine

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Pallier du 1er étage

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1ère salle de Bain

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Chambre 1 que je compte regrouper avec le pallier et la salle de bain afin de créer 2 chambres enfants communicantes avec une petite salle de bain au milieu

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On dirait une cuisine … Ne me demandez pas pourquoi il y a une cuisine au 1er étage…

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2ème coin salle de bain, que je compte transformer en dressing pour la suite parentale

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Chambre 2 qui sera la suite parentale accolée au dressing/SdB

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Chambre 2 sous une autre vue

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Voici une 3ème chambre avec mezzanine. Je la conserve ou pas cette mezzanine ????

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Voici l’atelier au RdC que je compte transformer en studio

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Et pour finir, voici les combles qui seront aménagés pour donner une autre chambre

1er VIDE-GRENIER: DIMANCHE 31 JUILLET

L’heure est bientôt aux adieux pour ma grange 1… Comme promis, j’organise mon premier vide-grenier où je mettrai en vente tous les meubles et objets déco (je vide aussi mon dressing à cette occasion 😉).

Eh oui, pour la grange 2 une toute nouvelle déco sera mise en place  …

J’espère vous y voir nombreux(ses) !!! 🙂

Pour ce premier vide-grenier, je serai en partenariat avec mabrocanteenligne.com, qui viendra mettre en vente tous ses objets soigneusement chinés.

Je vous invite à consulter son site internet et à découvrir ses trouvailles, ils seront tous présent lors du vide-grenier.

Voici quelques objets qu’elle met en vente et qui me tenteraient bien pour ma future déco 😉 :

blog deco décoration immobilier travaux rénovation brocante cage

Cage en osier à 55€

blog deco décoration immobilier travaux rénovation brocante valisette

valisette en osier à 22€

blog deco décoration immobilier travaux rénovation huilier

Huilier en inox vintage à 18€, bocaux avec couvercle en étain à 18€ et vase vintage gravé à 15€

blog deco décoration immobilier travaux rénovation brocante moule

Ancien moule à gâteau à 12€

Et pour ma part, voici un petit rappel de ce qui sera mis en vente, ce sont des meubles et objets quasi neuf pour la plupart:

BLOG DECORATION déco immobilier travaux renovation

Fauteuil Alinéa (40€ l’unitié), canapé miliboo (60€ l’unité), table basse miliboo (30€), cadre (2€ l’unité)

BLOG DECORATION déco immobilier travaux renovation

Meuble TV (40€) et petites déco (1 à 2€ voir offert selon vos achats 😉 )

BLOG DECORATION déco immobilier travaux renovation

Pouf (15€), horloge (20€), corbeille (5€), …

mai

Collection Ikea Hensvik: Lit (45€); Armoire (60€) et commode (40€); échelle en bois (10€)

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Lit avec sommier Miliboo (60E€); Berceau (50€); coiffeuse avec assise APMP (50€); miroir ikea (30€); tapis (5€)

BLOG DECORATION déco immobilier travaux renovation

Lit enfant+matelas (50€); tableau (8€); chapiteau (8€); table et chaise (10€); tapis (8€)

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Canapé lit (50€)

 

 

 

MES SUGGESTIONS D’ACQUISITION DU MOIS DE JUIN…

A partir de ce mois-ci et une fois par mois, j’ai décidé de vous faire une petite sélection des biens à potentiel que j’ai pu repérer ici et là.

Je vais essayé de diversifier au maximum les types de bien, les prix et les lieux (bien que je sois plus à l’aise avec le marché immobilier en Île de France).

Bien évidement,  les estimations que je vais vous annoncer nécessite d’être confirmées (par un professionnel ou pas) à la suite d’une visite et d’une contre-visite. Par ailleurs, je parle de plus-value nette, je ne déduit donc pas l’éventuelle taxe sur la plus-value dans le cas de la revente d’une résidence non principale (34,5%).

Pour ce mois-ci, je vous propose une sélection de 4 biens provenant du site Leboncoin:

  • Maison de 5 pièces de 135 m² située à Meaux (77): Elle est affichée à 135 000 € et doit être entièrement rénovée. On peut compter approximativement 50 000€ de travaux (+/- 10 000€). Le prix au mètre carré à Meaux se situe entre 1780 € et 3300 € (source: meilleursagents.com). En prenant en compte la fourchette basse (afin de ne pas avoir de mauvaise surprise et pour une revente rapide), cette maison pourrait être revendue au moins 240 000 € (et je pense jusqu’à 300 000€). Le rendement (gain/coût total d’acquisition = 40 000€/195 000€) serait  donc de 23%, ce qui est intéressant (mini: 20%), en sachant qu’au niveau du coût d’acquisition j’ai pris en compte un prix d’achat sans négociation (135 000€) alors qu’il y a toujours une marge de négo…

 

  • Duplex de 3 pièces de 56m² siué à St-Denis (93) à 75 000€:  Ici , il s’agit d’un investissement locatif très intéressant avec une rentabilité (9 mois de loyer/coût total d’acquisition  x 100) nette de 8% (mini: 6%) avec possibilité de revente à moyen terme (au moins 120 000€ soit 30 000€ de plus-value après travaux). Mais attention, cet appartement est vendu loué (700€/mois), donc il faut bien se renseigner sur le locataire (quitte à faire une enquête auprès des voisins).

 

  • Maison de 110 m² à rénover entièrement située à Tremblay-en-France (93) à 180 000€ : Très beau potentiel pour ce bien où le prix au m² est en moyenne de 2 700€. Rénovée, cette maison pourrait donc être revendue entre 300 000€ et 340 00€ (au moins 50 000€ de plus-value après travaux). En plus, il y a un terrain de 239 m²donc possibilité de faire une extension. L’annonce dit qu’on peut démolir afin de reconstruire, mais il serait dommage de perdre le charme de cette maison. A vous d’en juger …

 

  • Appartement 2 pièces de 33 m²situé  à Pantin (93) à 114 000 €:  La location serait intéressante pour ce bien. Un tel appartement rénové et meublé pourrait être loué 1 000 €/mois (hors charge) soit une rentabilité nette de 7,2%. Mais si vous êtes pressés, je pense que vous pourrais le revendre entre 150 000€ et 170 000€, soit entre 20 000€ et 40 000€ de plus-value (en comptant une négo de -5 000€; 8 000€ de frais de notaire et 12 000€ de travaux).

 

Si je pouvais acheter l’un de ces 4 biens (malheureusement, je n’ai pas un budget illimité 😉 ), je choisirais celui de St-Denis (rentabilité de location nette et rendement de revente le plus important). En effet, pour une débutante comme moi, l’investissement de départ n’est pas trop élevé (75 000€, une banque peut facilement suivre) et la ville est en pleine expansion, proche de Paris, donc la location ainsi que la revente est plutôt assurée. Le seul hic: l’actuel locataire dont il faut vérifier les antécédents.

N’hésitez pas à me donner vos avis et surtout à me faire un retour si par hasard vous alliez visiter l’un de ces biens… 😉

Grange 1: VENDUE !!!

Ça y est, la grange 1 a été vendue !!!

Après 1 mois et demi de mise en vente, nous avons signé il y a 10 jours le compromis de vente. Les 10 jours de rétractions sont passées, la vente est donc validée. Par contre, nous sommes encore dans les 45 jours de période suspensive afin de permettre à l’acquéreur de trouver son prêt immobilier. Mais bon, ils ont un super dossier grâce à un apport de 40000€, ce qui aide pas mal afin d’obtenir son prêt…

J’ai eu 3 propositions auxquelles j’ai bien évidemment fait une contre-proposition (ce n’est pas nouveau, l’acquéreur prévoit toujours une marge de manœuvre donc autant saisir cette opportunité). J’ai eu le choix entre 2 acheteurs et j’ai accepté l’offre de celui qui avait eu un énorme coup de cœur (donc déterminé à acheter le bien) et surtout celui qui avait le meilleur dossier bancaire.  En effet, le dossier bancaire est le premier critère de sélection car l’idée est de vendre rapidement. Et remettre un bien en vente parce que les acheteurs se sont vu refuser leur prêt est une grosse perte de temps à éviter. Pour cela, je n’hésite pas à les assommer de question sur leurs démarches bancaires et à refuser toutes propositions dont le dossier serait « bancal » aussi bonne soit elle.

Mais je pense que la question que vous vous posez est: A combien a t-elle vendu?

Je l’ai donc vendu 310 000€ net vendeur, en sachant que je l’avais mis en vente à 320 000€ net vendeur. J’aurais probablement pu le vendre au prix affiché sans négociation comme je l’avais planifié, mais pas sûr… et dans combien de temps…? J’ai donc fait le choix de vendre moins cher afin de gagner du temps.

J’arrive donc à une plus-value de 60 000 € (24% de rendement) 🙂

Le remise des clefs est donc prévue courant juillet. Soyez donc au rendez-vous du vide grenier/dressing  afin de « vider » complètement la grange. Je reviendrai vers vous afin de vous communiquer tous les détails. Et comme « plus on est de fous plus on rit », j’ouvre aussi mes portes aux éventuel(le)s vendeur(ses) de la région parisienne… 😉 N’hésitez pas à me contacter si vous êtes intéressé(e)s.

En attendant tous les détails de ce vide-grenier, voici quelques photos de certains éléments qui seront mis en vente:

Miroir, meuble TV et petite déco

Miroir, meuble TV et petite déco…

Pouf, horloge, corbeille, ...

Pouf, horloge, corbeille, …

Fauteuil, canapé, table basse, ...

Fauteuil, canapé, table basse, …

Canapé, table basse, lampadaire et coussins à vendre

tableau, lampadaire, bougie et coussins…

salon

Suspension, table à manger… En faite, tout le salon est en vente 🙂

Bar et chaise de bar

Bar et chaise de bar

Chambre enfant complète mis en vente

Chambre enfant complète mise en vente

Chambre bébé complète à vendre (lit, armoire, commode + déco)

Chambre bébé complète  (lit, armoire, commode + déco)

Et encore pleins d’autres choses…. 😉